经过多年的实践▽○，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展★☆○◆◇☆。比如△☆◁◁★，最初加装一部电梯◇☆△★◆▽，光审批环节需要46个公章▽•○…●◆，目前已经简化到15个▷□▽▼◇…；以前施工周期126天◆▲-▪▼■，目前已经降至65天-=▲。而董有下一步目标是7天★●•☆▽=。□▷“这么多年◆▷○○◁，我们一直建立标准★●◆…◁。-…▼○▪”董有表示□◁◆=▲，目前△▽▼，在老旧小区改造领域-□◇▼☆，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准□▷○•◁，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◇★□☆▼▲。
从加梯10年到15年收回成本来说▲◁▼•，我们对接了一些金融机构•-△■，北京银行▷-▪、建设银行都谈过了•■△▼--。配套社区商业如何产出…•■▪，产出价值多少◁◆▲○▽？投资不是我说了算▲◆●，是银行说了算▪▽，目前模型都搭建完了●▼••▲★。
我们算了一下★□●…▷•，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5-◁▪，政府补7毛○-=，补三年▪…★，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五◇▼，所以大体有几毛钱的空■▼☆…，通过一些增值服务也就是服务费补上◁◁◇◇◇▲，能够把物业团队养起来•=。
所以◇◁，在这种思路下○-•=，我们把BTO(即建设-•-▷、移交△•=▼、运营=■●▪☆△，利用小区☆◇▼▷△●、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所■…□●△，移交给产权所有人△▽-，形成资产包…▪○☆□，为改造所需资金进行融资▷▲▲□◁，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展-•▷，做了三普三划三代•○□、三资三会三业▪◇-。
董有●…▷•-：这些年我们一直在探索☆●•，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿◁…▽，在北京学校家属院□△◁，刚说几句▪▪•▷☆，人家给我们骂出来了▼…☆；在上海医院pg麻将胡了爆分技巧▲▷▲△☆△，那儿一吵□-，我们赶紧散会了=•◁。加梯的同事●•▽◆▼，每天早上出去笑容满面○▼◆★，阳光灿烂◁◆▲=…▽，晚上回来满脸阴郁▼=★，被人喷得够呛•★☆■●▼。如果没有强大的内心很难持续下去◁▼◁■○■。
三会落实了▼◇☆，接着要完成三资-▷，首先得有资源才能形成资产▽▲△，有了资产才能变成资金•★▲。最后要完成的是三业◆▲，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业◁-■▼◇，然后装进相关的企业▪•，这样就形成了持续发展▲○▽。
有20%不同意的▪……，董有◇…□：你恰恰说反了■◇▲，10月成立公司▼◆•，肯定就要吵了…●○=○，每人每周到守门员家▽…，去年鲁商集团专门约我见面○▲★…。
董有□•：筑福主要从前段投资角度出发◁•◇▼，当地政府基础类资金缺乏的时候◁•=…○◆，我们出资或帮助解决融资问题■◆▷★•；还有一类•●，愿景他们主要是从后期物业□…☆、配套用房运营角度进入▼▲••◆-。
董有▷◁：还有一些增值收入-…■▽，比如近期我们和住建委谈小区怎么改☆=…▪，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电◁=☆☆△-，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱☆◇-，这个收入可以补充改造小区的费用◁□。而且发出来的电◆◁○，小区居民可以用■•□，缓解未来碳中和的压力★△•。
董有★…▽：筑福有一套系统的方法论★•●=▽△，第一次见面时▼▽△◆■○，我们会把居民分成愿意加装的…▷•、有困难的和有意见的等不同群体□▷●☆▪■，我们把不同意加装的叫做守门员▷■=。
比如十四五期间■■□•，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3▽=△…◁=.9万个▼▼▪=，去年完成了4•▲▼.03万个●▪▪…，今年计划改造5▪□•◆☆.3万个★◆○=-。我们也做了一个5年计划=◆-，缺钱•○▪◇●☆，把资产▷★□、资金准备好•◇○=•◁，但有资产■△•□▼、资金还得批规划●▪◇，不批都是违法建设■-▪…=。
董有◇•●-☆•：这个市场非常大=•=-●▼，但是不像过去地产增量时代简单粗暴•△■，拿一块地☆○▷★▷▼“咔◆☆■”一盖楼就卖了◆▽=●▪，挣一大笔钱☆△=○◁。很多企业本着地产思维-▼…、工程思维来做老旧小区★◇★，所以很难-▷□■，大部分介入两年就撤了▷◆=□☆，加个电梯4年=▪▷◇◁…、5年谁熬得住▷●★=□？
董有•△◆：租赁梯收回投资大概是10年到15年□▷□，海淀加装电梯是北京最多的○○，有几百部○▲□▼◇，都是我们设计的○▲，当时和住建委讨论了很久○▽•，一是成本怎么控制◆◆△★，质量怎么保障◆…☆★●；二是收回投资的定价△▪=◁。
各地政府给适当补贴▲•☆-，上海-••…■■、北京补24万元☆◆…，最近上海加了4万元==，补到28万元◁■▷=△•，广东原来是10万元◇▪□▷▼◆，现在加到15万元▲=★◆▷•。山东第一批试点每部补25万元△■▼，150部共补贴了4000万元▷•▷○，试点完正常6层楼每部补20万元●☆●▽▼◁，7层再加点◆▷，5层再减点▼▪……。
如果从2011年开始从事加装电梯算起◇◇☆▼，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头☆★。
董有◁▲•▽：偿还主要有两类-◆◇■，一类是经营性收入•▽△-，比如租金●▼▪△△□，主要用来还利息★•☆；还有一类就是资产证券化□▲•☆。老旧小区改造要解决资金缺口问题●▲△◆▪■，就必须使一些资源完成资产证券化▷☆◇▽◆▷，所以我们现在帮各地做资产资源储备◁▲△=。原来政府都是搞土地储备▼◆=□◆，完成招拍挂后=□◇○，资金就来了★▲☆=；未来我们叫资产储备▽○■◁●，变现资金用来改造老旧小区◁□▪-=■。
电梯应该多少钱-▷▪=□•？先要有一个标准▼★，北京和上海都是我们帮定的标准-=，60万元是基准价◇■☆=，有特殊要求可以高一点◁◆•☆，条件差一点可以低一点-▪▼△。市场上一部三菱电梯将近20万元●□☆◇◁◇，一些品牌可能不到10万元▪■▷。
如果再加上加装电梯的投入▼•◆◁▽◇，市场规模在15万亿元左右□◁。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣◆◆■☆▽★，包括左晖控制的愿景集团◆•、融创中国等开始进入这一领域□▽□•◇★，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台…=●▼-。
这种情况下▼•▪○★，就需要转变思路◇◇☆•，物业费不行▷◆，就搞服务费△○◆…，周末打造一次卫生◁=•，春秋擦一次窗户☆■•▷…，这都可以收费◁□○□=。物业费是管房子的◇▲▽，居民问你管房子管什么■●，但要搞服务费▽▲，明码标价▲■，扫码下单◆★○◁▷。
经济观察报●▼■：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的•△，还是通过其他途径解决=☆◇…？
加梯这件事◁●•▲☆，筑福已经做了11年☆◁，光解决一个问题不行▷◇••■○，要系统梳理◆•△•▷。所以从家庭角度出发=◁△★○★，不光是装配式的硬件标准●▽▲○，还得有一套做居民工作的软件标准=△•□◁。
各地都在积极推动这样的民生工程◇▲◆◁=•，但是要解决的问题=★☆，一是需要政府补贴=••=、企业出资■▲-=■、居民出资集合起来▼▽○○◇•；二是居民要同意•▷□◇◁…，改造老旧小区•□▷◁-□、加电梯过程▲◆◇▽▼▷，总有人反对-▽☆◁•，总有问题◇△，怎么办◆-◁？大家经常说加梯为什么那么慢■▽◁=▷■，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯◁▽◁▼…★，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯★▽▷…，用时间去换空间•▽□○，没有这个时间消化不了▼-△▼□▽。
未来存量时代一定得基于运营思维■…◆☆○、服务思维◁•，想要引导居民和社会资本出钱☆▪，那肯定得有收益模型◆▽★▼。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益□△，用高科技挣钱=▲●★□▽，服务业应该是高频低收▷=○。
经济观察报▷▼▼：加装一部电梯的成本是多少=▲□▲◆？包括电梯成本☆◇■、安装等环节下来需要多少钱▼-？
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论◇▪-◆，通过这些方法论▼•★△●◇，不光是老旧小区改造和完整社区▲●，包括城市中心▲◁▷☆▲、安防系统也构建起来了▪△■▷▷▼。
董有==：跟居民沟通▼…•，跟各级部门沟通▼★、协调★--、落地★○★■，莲花池（西里6号）在加电梯过程中○◆●，负责人写了7万字的日记…▲●▪▲，历时5年▪☆。我们带着他全国各地去参观•★▷…，各级部门去交流★▪▼，因为多年前大家没有统一认知▼○，说加电梯大家都不知道▲★■-…，当然△…◆△，现在加电梯可以说家喻户晓了□■。
第一关下来▪•●◇▼，不同意的人中★▷，起码有一半会同意◁•。最后还有个别人不同意△◆◇▼-△，我们会让专业的人去疏导•◁，沟通情感▷■…▽◆◁。经过这一轮后■☆▷◆，我们再介入基本大部分都能解决掉■□•▲◇…。但这样做肯定会拉开时间◇•■…△。
经济观察报◆▼：老旧小区改造利润较薄○◇…，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么◁▽？
具体来源我们也细化了••-，第一个自有-▲□●▽▼，小区存量物业资源◇▷○▪•；第二个是划拨■•▷，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地■▲◁；第三是租赁▪•，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营○……；第四是购买▪■◆□◆，利用资金购买经营性资产▼-；第五是审批=▼○-▽=、新批•☆○，在小区内新建新批经营性空间☆▪。
董有-◇…△○▪：加装电梯和老旧小区改造◇▷○=，十二五期间是财政花钱•◇▪▼…△；十三五期间要求企业▼●●▷、居民要参与▲□●□；现在十四五要求居民要出钱▪▷★◇□，企业要参与▪○…。需要有社会资本进来○◇…▽○，要打通融资渠道•=▷。
有资金•…=☆，所以一句就够了◇-•◁•。说一句线句•▲•，请我们合作△★☆◆。现在扩大得非常快▽○•，
去年初…▷-，国开行和建行有4360亿元的专项额度◁■◁△，去年底▪▼□，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金◁□★△，现在各个银行都在跟进●▼▷，但是银行是有条件的◆△▷★◇★，需要抵押担保=▪。
策划○•□•、规划计划落实到项目后▪□-，我们得代融◁▲◆、代建○…=●○、代营▽○◆□，这是三代•◆=…▲；把资源做好•★◆◁，还得地方政府配合做一个招商会•=、一个对接会☆◆=○□、搭建一个协调会●☆◆◇○。地方政府没有一个协调会◇△=▼△□，我来了也做不了这个事-▷△◁☆-。
今年1月▷▪，云南省成立了云南省城市更新公司•◁，让我们支持云南省做城市更新●•△•，选了昆明▽▽、大理…◇-••、玉溪•◆、宾川○☆▽、洱源5个城市试点•▪。另外我们和辽宁○★、广西-…■△-=、重庆•□▽-、成都▽▼=▽、青岛★-、宜昌等省市也在接触▼☆，我们从策划◇□△、规划•▼▷、计划帮他们搭建起模型★△□◇，有些已经到试点实施阶段了▲☆•●-★。原来我们是在北京做◁-…◇，现在走出去了•=★▷。
董有☆●=□■：都在谋划进入■☆，现阶段主要以央企=○◁•▲-、国企为主★□□☆▪◇，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金■▼▼=△△，云南城投给云南省城市更新公司15亿元▪▪▽。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与=•▽，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▲●。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算■●▽▼△△，后来算下来不行△▲◆★▲•，加上海淀的是国企做的▪▲□，有一定公益性•□=•，最后定的是每年每户230元到280元价格区间□▽◁●-，收回投资大概是15年▷=。像广州大都是民企融资做的◁▷，大概需要10年▽•▽▷□。
董有★-•：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润…•△▼-=，但是利润很薄■-□…；后期运营••，电梯维保费用是6000元~8000元/年◇☆○。实际上利润不高○▼◆▼◇，而且很麻烦☆★◁，很多企业进来时觉得新鲜▪•◇▲•☆，干三五年后都撤了…•◇▲。
董有▲■★=•：加装电梯分两类•◆▽--▪，一类叫租赁梯◁○☆▽◆=，一类叫集资梯-○。集资梯是老百姓集资▲▷▲☆◆▼，拿钱找人代建▪◆•□，产权归居民▷▪；还有一类租赁梯•●◇，资本投资●•、建完=△▪，居民像坐出租车一样•★◇▼，每次付费◆☆。现在基本上就两种形式▲▷。
加装电梯等于买了汽车租出去了■○□★◁，车是我的◆▲-★，抵押担保没问题▲▷▪•，运营和产出是多少◆=◁●？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元▲★•■；接着做增值服务◆▽，比如电梯有三块广告牌☆-=☆■□，一块广告牌一个月200元○◁，一个月600元收益●▪。我们还有一些配套服务-=○○，从算账模型和运营模型上能够成立●△□。
有的是平台公司形式的★•●▼◇，有的是项目层面的=□，但原则上我们参与的是运营类资产的投资■▲○•，比如说屋顶太阳能…•-，我们参与投资•●▼▷=、运营○=■◆-，资源性资产还是当地国企的△☆★◆□，所有房产证不归我◁■-▲。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业▷•▪▲……，如果没有物业就别改■☆▼，这是一个硬性条件▪△，但是好多小区还没有-●▪●。比如衡水60%的老旧小区没有物业-▷◆，40%有物业的小区也不好◁▼…▼，去看了两个小区■◆☆，我问物业服务为什么不好▽•▲▷▲◇，他们说没人交物业费■▷◇。
融资担保主要来自城市存量★▪，把边角用地•▷△■●、闲置房产☆●…▲、低效资源梳理出来□△□□•，用来做融资抵押担保○■▽△。我们帮几个区县做资产包◇▷•◆◆□，每个城市都有▲•，比如崂山我们梳理出来41处▪★▲=●•。
老百姓不是不能付费▪□，老百姓是最大的消费者▲=◆，拉消费★□○▽▪、消费升级是关键…★--▪◇，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足-◁。比如我们打篮球还能找个地方▪▪，但打网球根本没地方□-◆。所以未来基于服务市场非常大◆●。
在北京○▽□◁，2003年我们开始投运动馆•▼◆，现在筑福有几个运动馆★▪○，还有石景山朗园-◇-•、首钢园区等几个图书馆△■…；还有利用老厂房改造成文创园■■、科创园■▪◆▷□，我们公司就在首钢老厂房办公▽◇◆◆○•，已经7年了▪▼。
还有一次在北京一个学校家属院□☆=□…，周末我们在现场做工作◆■▪●▽□，我和他们说•■-◆，加电梯对房子也是增值-△▪▪●，当时一位老师就急了▲▼•◆，说你这么说◇▼■，那我们都得算一下账=☆★=△，当时大家就说▲◁，董总你别说了☆==-○。
董有◇●◆……：一部汽车多少钱…■▽●▽…？可以是几万块钱▲●▪▽，也可以是几百万◇▼▽•，加电梯也一样▪•▼，有30万元的（综合成本基准价•=•，下同）■•、40万元的▷○▼•、50万元的◁▷=，像北京和上海定的是60万元☆▽☆▷=。
董有▷□○：你不出钱▽•◆◁○◇，光说了半天▷▪★▼☆，最后干瞎了怎么办▼-◆-▲？我们会参与一部分投资…●▲，与当地国企一块来做这个事▪▼•☆○▪。
2020年湖南◇△-■•▷、广西★★•、广东▪•△、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债◁△▼△-，期限从7年到30年不等•◁，利率通常在4%以内-=-◁△。董有透露◇■◁-▷，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右◆▽。
董有△▷△◇△：我们不评价友商做的如何○…◆●•□，但可以说说自己•-■▽○•。马上我们通州的项目也要上了•▲▪◇◁▲，一个是北小园锅炉房=▷★，一个中餐锅炉房◇▪■•，还有一个武夷花园☆•▼，这三个地方要改成社区文化中心…==▪。5月运河旁边还有一个运动馆◁▲●-•，传媒大学有个图书馆☆•-○。将来这些配套如何运营◇▲、产出●••☆■，不产出怎么来投资◁-◇？
第一步我们用五人五步法…▼，8月18日签了战略协议▪▽•，假如有80%同意的▷◁，他们有任务●▲■，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造★▪★◁。
这个楼的选5个人○▪，每次送一个小礼物=•-，说山东省针对老旧小区改造○◆…？
董有◇▪：小区里有一部分…◁…=•…，小区的周边有一部分◇☆。具体是按照本片区-■、连片区和大片区划分▽◁=▽，本片区就是小区◇-，连片区就是小区周围的公共资源□-▼，连片区是整个街区的公共资源…▪-●★。
但更大的挑战是盈利▷◆□◆□，无论加装电梯工程▪△，还是后期维护▷…；无论是老旧小区改造前期投入◁•●，还是后期运营◇•…●-，每个环节利润都极薄★▪，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式■•○□▲。
经济观察报◇◆-•☆▷：加装电梯后还需要日常维护●▪=▲，很多老旧小区没有物业公司•-◁▪◁，后期维护费用谁来出◇★？
为什么北京和上海是60万元▽◁，我们和造价处仔细交流过□-，根据定额☆▪◇▷、材料标准等确定基准价格◁…◆★☆◁，政府补贴40%▽…●-△，补贴24万元封顶▲=◆◁。
董有表示★•●-◆，虽然市场前景诱人☆▷◆，但不同于增量房地产市场=▽▪◁●，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▼○●◁●…，不仅利润薄•▪▷○，而且工作推进难度较大--=▪。前期进入的很多企业★■▲◁◆△，由于干不下去◆▽◁，开始撤退•-。
经济观察报-▪○=：北京有一个老旧小区改造项目…▽△，先后投入4000多万元◆▲▼◆▼△，但很难在短期内见到收入▪…□○▲…，这种状况下○◇△▽，投入的持续性如何保证○●●？
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批▪▲◆□，但你要施工的时候•◆，有人拿个椅子坐在门口○=▽•☆■，你加得上吗◁-▲？所以○▽★-•○，加电梯是100%同意…▷◁■▽▲，少一户都不行□■•-。
董有▷▽●▪□：我们以前没做▽◁，现在开始做了▼-□，因为有些（小区）没有物业…▼●▼，你得帮着做了▷●=◇，有的我们自己独立做☆▲●□▲，有的联合当地物业公司一起做◁…▲●◁。
2020年5月▪•◁●，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3-=◁•-●.9万个•◇，7月■△•，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》○=…○-●，对老旧小区改造任务进行了明确•▷，而当年实际完成改造老旧小区4•◁•▪△-.03万个○•▲□。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调○▪-▪▪▽。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年•-；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目•☆，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年▽▪□○。
2021年全国两会▲☆◆，老旧小区改造再次被写入政府工作报告▽•○□◇■，全年计划新开工5▽◁★.3万个项目■★◆☆▲-。董有表示■□▲◇△•，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算▪■▼□=▲，十四五期间▪★……•，这一市场规模在10万亿元左右☆▷。
董有☆◆…◇★：我经历过两次▲◁▼◇=，一个是在上海某医院家属院加电梯•◁…，晚上8点多做工作座谈◇●，聊了有半个小时的时候☆◁，一楼业主指着三楼业主说•▲：…△▪■■“院长◆◇…，当年分房…□•，你应该把我分到2楼-…，你给我分到1楼不公平▼◁，你还住在4楼△▽=◆•◇，你想下楼■▽△，到死都甭想○●○■。▲=★”当时院长站起来了□▼，俩人要打架pg麻将胡了爆分技巧●••，我们赶紧停这个事儿•◆。
董有▼△•◇•▽：三普就是人口普查…•☆★=、经济普查和灾害普查▷○▼▽☆，通过三普我们拿到一个城市的基本数据■▲☆，相当于做体检△•☆；下一步是三划…■▼■▲，给它做策划○☆◇•△、规划和计划▷●▼…□。
经济观察报-◆-◇：老旧小区改造和加装电梯◆▲▼…-□，目前社会资本和金融机构参与情况如何…▽△★■？